EXPERT POUR STADE ACHÈVEMENT SUR LE PUY-DE-DOME (63)
En matière de logement, quand TOUS les travaux sont prévus au contrat, il semble qu’une certaine notion d’habitabilité incluant les travaux de finitions et les mises en service nécessaires se dégage à la fois de la jurisprudence et des différents articles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en ce qui concerne la « réceptionnabilité » d’un logement.
Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux...
UTILITE DU STADE ACHEVEMENT
Dans ce cas, à quoi sert de différencier le stade achèvement de la réception ?
Le laps de temps qui sépare ces deux étapes du contrat de construction / CMI ou de promotion / VEFA, permet aux parties de (faire) réaliser les travaux et les démarches nécessaires à la réception du logement en conditions d’HABITABILITE, dans des conditions « indispensables à l’utilisation » et « conforme à sa destination ».
C’est-à-dire :
- les « travaux mineurs » de finition : peinture, papiers-peints, revêtements de sols, etc.
- les démarches auprès des concessionnaires pour les raccordements / mise en service.
ACHEVEMENT et RECEPTION EN MEME TEMPS : attention !
Vous devez veiller à ce que le stade achèvement et la réception ne soient pas « synchronisés » si les conditions de réceptions ne permettent pas une certaine habitabilité IMMEDIATE du logement et/ou une conformité au contrat.
MON CONSEIL : anticipez et prévenez le constructeur ou le promoteur que vous aurez besoin de temps entre les deux à cette fin, pour vous permettre (aux deux parties) de faire une réception en condition d’habitabilité : papiers-peints / peintures et sols finis ET sans réserve de fonctionnement en ce qui concernent les installations de plomberie (eau chaude, eau froide et vidanges) / chauffage / électricité.
LES TRAVAUX HORS CONTRATS
Les travaux de finitions et les branchements sont les points les plus délicats, surtout en CCMI, lorsqu’ils ne sont pas prévus « compris dans le prix » mais « à charge client ».
LE STADE ACHEVEMENT PEUT SERVIR DE « PRE-RECEPTION »
A 95% du paiement, les travaux sont censés être « achevés » comme l’indique cette étape de la construction.
A part quelques travaux mineurs de finitions, tout, doit être terminé.
En tant que maître d’ouvrage, vous avez le droit, à chaque appel de fond, de demander à visiter le chantier AVANT de payer pour vérifier la réalité (et la qualité) des travaux. Nul ne peut s’y opposer !
Si vous essuyez un refus... ne payez pas !
Si le constructeur ou le promoteur vous déni ce droit, vous devez vous poser certaines questions :
- les travaux sont-ils vraiment achevés ?
- les travaux sont-ils faits correctement, etc. ?
La plupart du temps, le constructeur ou le promoteur accepte volontiers.
Il peut être, alors, utile et intéressant de se servir de ce stade comme d’une « pré-réception ». Cette visite doit se faire en présence du constructeur, du promoteur ou de leur représentant... elle devient contradictoire.
Lors de la visite, rien ne vous empêche d’établir une liste PROVISOIRE de réserves.
Rien ne vous empêche, non plus, de faire des photos de tout ce qui va et ne va pas.
Ensuite, vous enverrez cette liste (avec ou sans photos) au constructeur en lettre recommandée AR en le priant de bien vouloir remédier à ces désordres AVANT la réception finale, condition sine qua none au paiement du solde.
Normalement, le constructeur apprécie cette démarche. En cas de refus catégorique, vous êtes en droit d'imposer la visite légalement prévue par le Code de la Construction... avant le paiement de chaque appel de fond.
Pour l’avoir pratiquée souvent, la « pré-réception » que permet le stade achèvement est une bonne méthode pour tous.
Si les réserves provisoires, constatées lors de la pré-réception, sont levées avant la réception (et qu’il n’y en ait pas d’autres qui se rajoutent) cela permet :
- au maître d’ouvrage, d’entrer dans les lieux sans attendre de quelconques travaux de reprises, dans un logement SANS DEFAUT :
- pas de rendez-vous pour la levée des réserves,
- pas d’attente avant de démarrer les travaux réservés, s’il y a,
- pas de double dépense de logement, etc.
- mise en location immédiate, le cas échéant. - au constructeur ou au promoteur,
- de faire réagir rapidement les entreprises tant qu’elles sont présentes (et pas encore payées),
- d’avoir une « quasi » certitude de toucher le solde à la réception...si elle prononcée SANS RESERVE.
- d’améliorer (ou de maintenir) une bonne image commerciale. - aux deux parties, après réception (et la levée d’éventuelles réserves mineures) de mettre en œuvre les assurances de la construction (DO et Décennale) en cas de problèmes ultérieurs de désordre ou de vices cachés.
En utilisant le stade achèvement (comme il se devrait) comme « pré-réception, un grand nombre de problèmes peuvent se régler avant la réception et, ainsi, éviter un grand nombre de litiges (techniques et/ou financiers) le jour de la réception ou après.
AEXPERTBAT, expert en bâtiment INDEPENDANT spécialiste de la construction, saura vous assister dans la défense de vos intérêts, répondre à vos questions et vous conseiller dans vos démarches.