Expert Batiment clermont ferrand 63

 

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Que vaut un diagnostic technique obligatoire ?

 Le Dossier des Diagnostics Techniques : le DDT

 

La fourniture des diagnostics : simple obligation d'information

Les diagnostics (même accablants) n'obligent pas le vendeur à effectuer les travaux, ni à en supporter le coût financier (en déduction du prix de vente).

Par exemple, vous pouvez acheter une maison (informé par le DDT) dont le toit est constitué de tôles en fibrociment amianté et dont l’installation électrique a 20 ans. 

Obligation  d’information…oui, mais laquelle ?

 

Le DPE, le Diagnostic de Performance Energétique

Il vous renseigne sur :

  • la quantité d’énergie consommée en kW hep/m².an
  • la quantité de Gaz à Effet de Serre en kg éqCO2 /m ².an
  • le montant de la consommation annuelle...décalrée par le vendeur !

Vous voilà bien informé !

A moins d’être un technicien féru de calculs thermiques et un spécialiste des GES, vous n’y comprendrez RIEN.
Quant aux déclarations du vendeur, qui veut vendre…elles n’engagent même pas ceux qui les font !

Cela ne vous renseignera surtout pas sur l’état :

  • de la chaudière qui a 20 ans,
  • du réseau de chauffage qui en a 25,
  • des fenêtres qui ont 30 ans…et leurs joints aussi,
  • de l’isolation dans les combles complètement affaissée et mal répartie,
  • de l’isolation des murs (derrière la brique de doublage) à laquelle il n’a pas été possible d’accéder pour ne rien dégrader…,
  • de l’isolation extérieure inaccessible (derrière son bardage) qui n’a pas pu être vérifiée…

Ainsi, un doute « raisonnable » peut parfois s’installer quant aux performances annoncées par ces diagnostics, dans les deux sens : surestimées ou sous-estimées.

Les diagnostics à 100€ en 20 minutes… doivent vous laisser perplexes.

Ne confondez pas DPE et Expertise Thermique avec caméra thermique, relevés au laser des températures, recherches des ponts thermiques, recherche des fuites d’air par infiltrométrie et sans oublier une vraie investigation sur le type d’isolation, le calcul des déperditions et la performance du système de chauffage.

 

Diagnostics "termites et mérule"

Le mérule est un champignon qui se développe dans les zones humides des maisons.

Les dégâts causés par les termites et le mérule obligent parfois au remplacement des bois de constructions (dont la charpente).
Seule l’étude technique réalisée par un BET STRUCTURE saura établir la nécessité de ce remplacement et le dimensionnement adéquat... ce n'est pas l'objectif du diagnostic.

Ce que vous ne savez peut-être pas : le diagnostic « Termites » n’est obligatoire que dans certaines zones.
Par contre, les insectes xylophages (qui mangent le bois) ne se limitent pas à ces zones administratives… 

A l'heure où nous écrivons ce texte, la carte de France des départements touchés par les termites ne concerne pas le Puy-de-Dôme, ni l'Auvergne (2016).
Vous pouvez consulter les zones concernées directement sur le site officiel du gouvernement.

 

Diagnostic : plomb et amiante

Si dans le diagnostic la présence de plomb ou d'amiante est indiquée, il faudra faire attention à l’importance de ces éléments.
Ce que vous ne savez peut-être pas : les travaux en présence de plomb et/ou d’amiante coutent chers car REGLEMENTÉS !

Dans le Puy-de-Dôme, seules quelques entreprises sont habilitées à exécuter ce genre de travaux.

 

Diagnostic de l'état de l’installation intérieure de l’électricité

J’invite le lecteur à lire la brochure promotelec sur le Diagnostic Electrique Obligatoire que je cite :

  • « Le diagnostic de l’installation électrique a pour but d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes…/…Il ne porte que sur les constituants visibles de l’installation.../…Le diagnostic s’effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l’installation électrique, à l’exception du tableau électrique » ;
  • Et PROMOTELEC conclut : « Si le rapport de diagnostic fait apparaître au moins une ANOMALIE : pas d’inquiétude, l’existence d’anomalies au niveau de l’installation électrique ne bloque pas la vente».  

Incroyable mais…VRAI !

Ce que ne vous dira pas le diagnostic Electricité :

  • si vous devez envisager des travaux à court ou à long terme, ni lesquels et encore moins ce qu’ils vont vous coûter (surtout derrière les meubles !),
  • si l’installation est facilement modifiable (personne ne va dans les combles : hors logement et pas « apparent » !),
  • si l’installation existante va supporter le nouvel équipement de cuisine que vous allez installer,
  • Et la liste est longue…

ATTENTION : un diagnostic de l’état intérieur de l’installation électrique N’EST PAS un Contrôle de Conformité !
Seul CONSUEL peut délivrer ce certificat.

Sachez que les non-conformités qui n’ont pas été révélées par le diagnostic (car « derrière les meubles ») et « anomalies qui ne bloquent pas la vente » ne font pas bon ménage avec les assurances en cas de sinistre (foudre, incendie, etc.) !

 

Diagnostic de l’état de l’installation intérieure gaz

Comme le diagnostic électrique, il a pour but d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Sont contrôlés : les appareils (chaudière, chauffe-eau  plaque de cuisson, etc.) la tuyauterie et les accessoires, la ventilation et la combustion. SANS DEMONTAGE !

Si un DGI (Danger Grave Immédiat) apparaît (fuite de gaz, par exemple), le diagnostiqueur coupe le gaz, le signale au distributeur et vous devrez faire les travaux pour la remise en service.

Une anomalie (hors DGI) ne vous oblige pas à faire les travaux immédiatement et vous pouvez vendre/acheter.

Ce que vous ne dira pas le diagnostic Gaz :

  • dans combien de temps vous devrez remplacer la chaudière, le ballon, faire désembouer le plancher chauffant et/ou les radiateurs, etc.
  • il ne vous parlera surement pas des anomalies du chauffage, de la production d’eau chaude, du débit d’eau, de l’état du conduit de fumée, des gaines de ventilations, etc.
  • quels travaux vous allez devoir engager, parfois même s’ils sont possibles (cas des aménagements occultant les ventilations : extensions, vérandas, etc.) et leur montant…pour traiter « l’anomalie ».

ATTENTION : un diagnostic de l’état intérieur de l’installation du gaz N’EST PAS un Contrôle de Conformité !
Seul QUALIGAZ peut délivrer ce certificat.

Sachez que les non-conformités qui n’ont pas été révélées par le diagnostic et les « anomalies qui ne bloquent pas la vente » ne font pas bon ménage avec les assurances. C’est encore pire concernant le gaz en cas d’incendie !

 

Diagnostic de l’état de l’installation d’assainissement non collectif

L'obligation de faire réaliser un état de l'installation concerne les maisons et les appartements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, soit parce qu'il n'existe pas encore, soit parce qu'il ne peut se faire pour des raisons techniques.

Votre commune a l'obligation :

  • de faire contrôler votre installation par un agent du service public de l'assainissement non collectif,
  • et de vous délivrer un rapport qui évalue sa conformité.

IMPORTANT : certaines communes exigent ce rapport avant toute vente

Le rapport doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente.

Si, lors de la signature de l'acte de vente, l'installation n'est pas conforme, l'acquéreur doit la mettre en conformité dans le délai de 1 an après l'acte de vente. À défaut, l'acquéreur peut se voir infliger le paiement d'une somme (UNE AMENDE !) au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée si son logement avait été raccordé.

C’est le cas des fosses sceptiques. Alors, attention à leur conformité. Car, là, c’est vous qui après avoir dépensé beaucoup pour la maison, devrez dépenser encore pour cette mise en conformité, voir le raccordement imposé par la commune… et le rapport n’est pas un devis ! Renseignez-vous auprès de la commune.

 

Diagnostic de l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

Le vendeur ou le bailleur doit informer l'acheteur ou locataire que le bien immobilier qu'il projette d'acheter ou de louer est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. L'information se fait GRATUITEMENT (disponible sur Internet) en annexant à la promesse de vente ou au contrat de location un état des risques naturels, miniers et technologiques. (Source Service-Public.fr)

L’ERNMT est largement insuffisant quand il n’y a pas eu de catastrophes naturelles avérées, reconnues, déclarées en préfecture et, donc, en mairie.

Ainsi, l’argile, et ses phénomènes de retraits-gonflements, sont très mal abordés dans certains ERNMT car les « problèmes » existent mais n’ont jamais fait l’objet d’un arrêté. Ceci concerne en premier lieu les FISSURES !

Conclusion : l’ERNMT n’est pas suffisant.
L’ERNMT ne remplacera pas une étude de sol.

 

AEXPERTBAT, expert en bâtiment de la Région Auvergne, saura vous assister, défendre vos intérêts, répondre à vos questions et vous conseiller dans vos démarches.

L’expérience est la meilleure des compétences.